潮起潮落，长沙二手房市场那星星之火，似乎大有燎原之势。

据贝壳平台数据显示，3月长沙二手房就已突破千单，超过了1月和2月成交总和，二手房大有一副崛起的迹象，但二手房真的好卖吗？我看并不见得。

都说二手房才是楼市的验金石，反应最真实也确实如此，一些地段不佳、户型有缺陷的小区房源很难卖出去，刚刚，我在贝壳找房上统计了下，今年成交的二手房中，有房源挂牌3年多才卖掉！去化异常艰难！

房先生有个朋友就是想换改善房，但手头的二手房怎么都卖不掉，一套90多万的房屋降价5万依旧无人问津。

据贝壳找房数据显示，截止到3.25日，平台上库存房源高达套。可以说，如今长沙的二手房市场已经进入买方市场，去化严重滞后。

那么，究竟长沙的二手房有多难卖呢？

1、抛开宁乡、浏阳，芙蓉区去化周期最长，约8.6年；

2、望城区去化周期最短，约3.8年。岳麓区去化周期其次，约4.1年；

3、雨花区与天心区的去化周期都是多天，约5.3年；

4、宁乡、浏阳挂牌数量与成交数量最少，整体来看去化周期高达约37年。

望城区去化周期短，首先得益于它的库存本来就相对较少，仅套，加上望城近年来的发展，无论是金星北、月亮岛，发展如火如荼的高铁西、大泽湖等版块，都让人看到了这个区域的发展潜力。

不仅于此，望城一直有“价格洼地”之称，即使放到现在，尽管部分板块房价进入万元时代，同样也实至名归！

这一去化数据透露出的一大重要迹象便是当地现有的存量房已经无法满足周边居民日益增加的置换需求。

因此这几年间，可以看到多家房企都在瞄准时机，万科、润和都纷纷入驻望城。

而芙蓉区去化周期如此之长，与成交速度有着密不可分的关系。

都说芙蓉区寸土寸金，确实，芙蓉区作为发展较早的区域，二手小区比比皆是，能够供应新房的土地也是少之又少，这也导致了二手房价格的上涨，但如今二手房市场作为买方市场，人们的选择非常多，价格高的二手房并不畅销。

下面来看全长沙挂牌超过天才成交的房源，看看这些房源都位于哪些小区。

通过盘点成交周期超过2年的二手房小区，我们发现，以下几个因素很明显地影响到了房子的流通性：

大户型或公寓型的房源，成交周期相对较长的房源

融科紫檀、万达公馆、万科城三期等皆属于高品质小区，但这几套房源的共同点则是大面积，伴随而来的便是高总价，动辄大几百万的房价让人们觉得在长沙并不值得，同时大户型的房屋更偏向于自住，本身流动性就不会太高。

而一些公寓类的住宅同样成交周期长，主要原因与大户型截然相反，户型过小，大多是一房设计，这样的公寓类住宅产品却要浪费一个购房资格，对于长沙这样限购严苛的城市而言，无疑得不偿失，不如多存一点首付去添置一套小三房，至少结婚生子还能继续使用。

楼龄较高的老小区，其中以楼梯房为主的房源

长沙老旧二手小区特别多，特别是在一些老城区，除开一些带优质学区，像砂子塘社区这类小区能够卖得起价格之外，其余老小区基本都在万元以下，即便如此，依旧难以促成成交。

其中航空母舰小区、三湘小区就是典型代表，这类小区大多以楼梯房为主，外立面基本是水泥墙，内部绿化设计感一般，居住的大多以老年人为主，这类小区居住环境欠缺，尽管周边配套完善，也难以促成成交。

地理位置、户型设计有硬伤，功能性太差的房源

在上述去化周期天以上的表中，可以看见南国新城这个小区出现过两次。

通过贝壳找房上的图片显示，小区品质相对不错，其内部绿化也层次分明，内部设施相对保养不错，但就是这样一个小区的房源，一套历时天成交，一套历时天成交。

如此高的成交周期，到底是为何呢？

通过百度地图可以看到，南国新城位于天心区书院南路号，斜对面即是河马公园，周边小区较多，居住氛围相对浓厚。但书院南路上目前并没有地铁，出行来说相对不便。同时附近有南郊公园和南二环，来来往往的车辆较多，这也可能是难以成交的原因之一。

还有一些小区户型设计也稍显落后，与动静分离、干湿分离等现代户型要素基本没有关系，这也加大了此类小区的成交难度，从而拉长整个成交周期。

高端住宅，总价偏高的房源

提起高端住宅，人们第一浮现的都是别墅类产品，确实，别墅类的产品不管是联排、叠拼、亦或是独栋，在住宅产品里都是TOP级的存在，但该类产品也以高总价让很多人可望而不可即。

其中以中粮北纬为例，建面约.1㎡，总价达到了万，成交单价约元/㎡，成交周期高达天，卖了近2年才成功转手。其中值得